פסק-דין בתיק ת"א 4102-05

תביעה למתן סעד הצהרתי המורה כי לתובע, קיבוץ אילות, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, זכות חכירה לדורות בקרקע נשוא התובענה, המשתרעת על שטח של כ-800 דונם, ובשטח משבצת הקיבוץ התובע כולה, ולחילופין לקבוע כי הקיבוץ זכאי לקבל זכות כאמור, וכן למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת 1,  מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, האוסר עליה להעניק זכויות כלשהן בקרקע ובשטח המשבצת למאן דהוא, זולת הקיבוץ (להלן: "התובע" ו/או "הקיבוץ", "הקרקע" ו"הנתבעת" בהתאמה).

רקע

1.   השתלשלות העניינים אשר הביאה להגשת תובענה זו, ראשיתה בתכנונו של מיזם עסקי-תיירותי ייחודי ונרחב, אותו יזמה בזמנים הרלבנטים לתובענה הנתבעת 2, "אקוריה בע"מ" (להלן גם: "אקוריה"), והמכונה "פרויקט אקוריה". המדובר בתכנון לקראת הקמת פארק שעשועים ענק בקנה מידה בינלאומי שיכלול מגוון אטרקציות ומתקנים ואשר מיקומו המיועד הינו בצמידות לאזור המלונות בעיר אילת.

בקשר עם הפרויקט נחתם ע"י מנהל מקרקעי ישראל הסכם הרשאה לתכנון ביחס לקרקע המיועדת להקים עליה את הפרויקט, קרקע אשר כללה בתוכה גם שטח מקרקעין בגודל של כ-800 דונם מתוך שטח המשבצת של התובע, היא הקרקע נשוא המחלוקת.

על מנת שתתאפשר הוצאת הפרויקט אל הפועל, ביצעו רשויות התכנון שינוי בייעוד הקרקע, מייעוד חקלאי לייעוד לתיירות ולמסחר, וערכו תיקון נקודתי בתכנית המתאר המחוזית של מחוז דרום ובשתי תכניות מתאר מקומיות.

2.   מלבד הגשת תובענה זו, נקט התובע בהליכים נוספים כנגד הקמת הפרויקט ותכנונו.

תחילה, עתר התובע, עובר להגשת התובענה, כנגד המהלך התכנוני המתואר לעיל במסגרת בג"צ 1934/04, במסגרתו הושגה הסכמה לסילוק ההליך תוך שמירת זכותו של התובע לשוב ולעתור בתקיפת התכנית לגופה, זאת לאחר שיתמלא התנאי בדבר מציאת קרקע חילופית, תחת קרקע המשבצת שעברה שינוי ייעוד, או שיושג פתרון מוסכם אחר בעניין זה, ולאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובניה תודיע כי התכנית אמנם בשלה למתן תוקף (החלטה מיום 12.1.05).

בהמשך להחלטה הנ"ל בבג"צ 1934/04, ולאחר שניתנה הודעת המועצה הארצית לתכנון ובניה כי התכנית בשלה למתן תוקף, עתר התובע במקביל להגשת תובענה זו, בעתירה נוספת כנגד מוסדות התכנון, הנתבעת דכאן ו"אקוריה", במסגרתה תקף את אישור תכנית המתאר המחוזית, המאפשרת אישור התכנית המקומית הנדרשת להקמת פרויקט אקוריה (בג"צ 4265/05).

כאמור, במקביל הוגשה תובענה זו נגד שתי הנתבעות גם יחד, כאשר הסעד נגד אקוריה היה קבלת צו מניעה המורה לה להימנע מעשיית פעולה כשלהי בקרקע המשבצת וכל פעולה שיש בה ניסיון לקבלת זכויות כלשהן בקרקע ללא הסכמת הקיבוץ.

אלא, שבינות להליכים שנפתחו ע"י התובע בבית המשפט העליון ובערכאה זו, הושג בין התובע לבין אקוריה - הנתבעת 2 - הסדר פשרה בהליך זה, שקיבל ביום 21.2.2010 תוקף של פסק-דין, ואשר לפי עיקריו הואיל ואקוריה שינתה עמדתה והיא מעוניינת בהקמת הפרויקט על קרקע שאינה נכללת בשטח משבצת הקיבוץ, מתחייבת היא להימנע מכל נגיעה בשטח משטחי המשבצת, ולפעול לשינוי תכניותיה בהתאם, ובתמורה להסתלקותה מתחייב הקיבוץ להסיר כליל כל התנגדות שהיא להקמת פרויקט אקוריה (במיקומו החדש).

לאחר ההסדר האמור, ולאור העובדה כי בשל שינוי עמדתה של אקוריה בנוגע לשטח נשוא התובענה נותרו התכניות המקומיות בלתי רלבנטיות וטעונות תיקון או עריכה מחדש, הושגה הסכמה בהליך בבג"צ 4265/05, אשר קיבלה ביום 6.6.2011 תוקף של פסק-דין, ואשר עיקרה הינו מחיקת העתירה תוך שמירת זכות התובע להגשת עתירה חדשה כנגד אישור הועדה לשמירה על קרקע חקלאית והתכנית המחוזית, עם התקבל הודעה בעניין הרשאה לתכנון בקרקע הקיבוץ שבמחלוקת (נשוא התובענה דנן).

3.       לאחר יציאתה של הנתבעת 2, אקוריה, ממסגרת התובענה, נותרו לדיון הסעדים המופנים כנגד הנתבעת כמפורט בפתח פסק-דין זה, להצהיר כי לתובע זכות חכירה לדורות בקרקע ובשטח המשבצת כולה ולחילופין לקבוע כי הקיבוץ זכאי לקבל זכות כאמור, ולמתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת, האוסר עליה להעניק זכויות כלשהן בקרקע ובשטח המשבצת למאן דהוא, זולת הקיבוץ.

תמצית טענות התובע

4.   תמצית טענות התובע היא כדלקמן:

א.     העובדה כי התובע הינו בעל זכויות חכירה לדורות בקרקע ובשטח המשבצת כולה, או כי הוא זכאי לזכויות אלה, מבוססת על הודאות של הנתבעת, בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, מס' 1 (מ- 5/1965) הקובעת כי קרקע חקלאית תוחכר בחכירה לדורות, בנוהגו של המנהל הלכה למעשה כלפי בני רשות ושוכרים כאל בעלים או חוכרים לדורות, וכן בהודאה מפורשת בסעיף 10 לכתב הגנתו.

ב.     טענת הנתבעת כי לשם חתימה על הסכם חכירה קיים תנאי מקדמי לפיו יבשילו התנאים לכך, כלל איננה רלבנטית לסעד המבוקש, ומכל מקום הנתבעת הודתה כי המכשלות הוסרו.

ג.      באשר לטענת הנתבעת בעדויותיה להפרות מצד התובע המציבות מניעות לחתימה על הסכם חכירה, מדובר בהרחבת חזית פסולה, שכן זו לא נטענה לכתחילה, אלא רק לאחר הגשת ראיות התובע ומבלי שניתנה לתובע הזדמנות להגיב לטענה.

ד.     לגופה של טענה, הרי שאף הנתבעת אינה טוענת כי אותן הפרות פוגעות בעצם הזכויות להן עותר התובע, הפרות שלא הוכחו ו/או התיישנו זה מכבר ואף לא הוכח כי מדובר בתנאים שלובים. יתר על כן, הנתבעת ויתרה על טענה זו והיא מושתקת ומנועה מהעלאתה, לאור התנהגותה בבצעה פעולות לקידום הסדרת הסכם החכירה עם התובע, דוגמת המצאת תשריט לתובע, צירוף שטחים לשטח המשבצת, קבלת הסכמת הסוכנות היהודית לזכאות וכיוצ"ב.

ה.     אין לדון כעת בעתירה למתן צו מניעה והתובע מוותר על סעד זה, זאת לאור פסק הדין שניתן בהסכמה בבג"צ 4265/05 אשר משמעותו הינה כי תקיפת כוונה פוטנציאלית לשלילת זכויות התובע בקרקע הינה מוקדמת מדי ולפיכך מדובר בסעד תיאורטי שיכול וכלל לא יבוא לעולם. בהסכמה נשוא פסק-הדין הנ"ל יש כדי להעיד הן על זכויותיו של התובע בקרקע, והן על העדר הצורך לדון בהגנה עליהן, בהעדר קיומו של איום.